小区架空层被物管公司移作他用,业主上诉赢了官司,但是架空层复原仍遥遥无期。日前,罗湖碧岭华庭小区业主江先生从市国土资源和房产管理局拿到整改意见函,函中要求2/3业主投票表决现址物管用房拆除及后续处理问题。江先生认为“这个整改意见实质上是国土房产局又把皮球踢给了业委会”。
起因
架空层被改作他用
碧岭华庭位于罗湖区太白路,2003年入住后,业主们发现小区部分架空层被改作物管办公用房、小区图书馆及柜员机网点。
由于这些架空层的改用未经公开投票同意,小区业主们从2005年就开始和物管交涉,并向政府部门投诉。
2006年,业主向法院起诉罗湖区住宅局,告其行政不作为。罗湖区住宅局认为物管公司并非擅自改变架空层功能,无权过问。
而一审法院认为规划功能改变属于规划部门管理,败诉的业主提起上诉,二审法院作出终审判决,认定物管公司属“改变专用房屋用途、未按规定使用”,罗湖区住宅局应当履行行政管理职责,处理业主提出的问题。
判决
国房局不处理举报属不作为
去年4月,小区业主们向市国土房产局举报,称小区架空层功能被擅自改变。
市国土房产局在5月的复函中称,“专用房屋”是指住宅区的物业管理局用房和商业用房,而不包括架空层,因此架空层的问题不属其管辖。该局又称,受理违法建筑投诉的是城管部门。
“作为主管部门,他们对我们的举报不处理,那我们就要告他们行政不作为。”江先生说。
后市中院判决被告市国土房产局负有查处擅自改变物业管理区域公共建筑和共用设施用途违法行为的法定职责,而原告的投诉和举报事实属于被告法定职责范围,被告应予受理并进行调查、处理……原告要求被告接到投诉不解决构成行政不作为的诉讼请求成立。
处理
成立业委会就拆除进行表决
依照《国家公务员条例》中的相关规定,二审判决后,小区业主向监察局申请处罚直接责任人,同时向法院申请强制执行。今年3月20日,市国土房产局向小区开发商深圳市祥云实业有限公司开出了《行政处罚权利告知书》,在告知书上,市国土资源和房屋管理局依据《物业管理条例》第六十六条的规定,拟对物管公司作出警告和罚款5万元的行政处罚。
同时,市国土房产局还向祥云公司下达了《责令限期改正通知书》,该局认定物管公司有擅自改变架空层规划用途的行为,并责令其于今年4月10日前改正。“这两个文件下达后,小区的架空层依然没有什么改变,占用的还是在占用。”江山说。
6月2日,市国土房产局又向祥云公司下达了《行政处罚决定书》,对其作出警告和罚款5万元的处罚。
6月24日,市国土房产局在《关于碧岭华庭部分架空层恢复功能整改意见的函》中提出整改意见。在规定中,对于架空层的处理“因拆除架空层内物业管理办公用房涉及到重新选址物业管理用房和动用公用设施专用基金,关系小区全体业主重大利益,因此,要求(物管公司)向东晓街道办事处提交《关于成立业主大会的告知书》,并提供物业和业主相关资料大力配合成立业主大会,就现址物管用房拆除及后续处理问题进行表决”。
■声音
□业主
皮球踢回了业委会
“在国土房产局的《责令限期改正通知书中》,物管公司擅自改变架空层用途就属违法行为,现在要拆除以及后续处理的问题还需要成立业委会来进行表决,这实际上,又把皮球踢回给了业委会,”江山表示,“现在业委会被物管公司操控并不少见,按照这个意见,物管公司如果操控了我们小区的业委会,那这两年的官司就是白打了。此外,物管公司管理用房应该是小区入住前就必须有的,如果要业主来表决的话,那其他小区没有成立业委会或者业委会成立之前,物管公司到哪里去办公?”
□律师
相关法律法规尚属空白
广州信通律师事务所倪益民律师认为,国土房产局这么处理肯定是不对的,因为开发商将架空层移用本来就属违法行为,如果没有这个行为,业委会要更改规划,只要80%的业主表决同意,报国土房产局通过就可以改。但是有这个违规行为在先,如果国土房产局还这样处理,不仅没有法律依据,也违反了法律依据。
倪律师说:“国土房产局的处理行为是一个行政行为,行政行为没有法律依据,利害关系人可以再对其进行起诉。”
此外,对于架空层何时才能复原的问题,倪律师认为比较棘手:“就碧岭华庭这个案子而言,主管部门也下达了处罚决定和改正通知书,但是罚完了之后,开发商仍然不改正怎么办?深圳今年1月1日开始施行的物管条例对此并没有清晰的规定,我个人认为这个问题在法律法规上还是一个空白,希望能够得到有关专家的重视。”(记者/苏妮)
